Apie būsto Italijoje įsigijimą tyliai pasvajoja ne vienas. Ar sudėtinga tai padaryti užsieniečiui? Kuo reiktų pasirūpinti ir ką vertėtų žinoti, nusprendus pirkti namą ar butą Italijoje? Ko, šiukštu, geriau nedaryti? Visa tai ir daugiau – šiame informaciniame straipsnyje apie būsto įsigijimą svarstantiems lietuviams. Tekste pateikiamus faktus tikrino ir kai kuriuos papildymus pasiūlė Italijos lietuvė, nekilnojamojo turto ekspertė ir agentūros savininkė Vitalija Linkienė.

Simona Crisafulli

Italijos Lietuvių Profesionalų klubo prezidentė

Sicilija. Užrašai iš Le Giare balkono

Kaip rašoma tarptautinių mokesčių specialistus vienijančioje platformoje, ES šalių piliečiams įsigyti nekilnojamąjį turtą Italijoje nėra jokių kliūčių. Tai gali padaryti privatūs asmenys iš kitų privačių asmenų ir iš įmonių.

Kaip išsirinkti nekilnojamąjį turtą Italijoje?

Yra įvairių nekilnojamojo turto skelbimų portalų (pvz., ,,Immobiliare“, ,,Idealista“, ,,Kijiji“, ,,Casa“, ,,Getaway” ir pan.) – informacijos apie būstų pasiūlą, pirmiausiai, galite rasti juose. Įsivertinsite rinką, sužinosite, kiek skirtinguose regionuose ir vietovėse kainuoja įvairūs būstai, kokios yra sąlygos jiems įsigyti. Galbūt tai padės apsispręsti dėl regiono ar nuspręsti, kokį būstą norėsite įsigyti (butą, studiją, blokuotą namą, vilą ir pan.). Dažnai skelbimus talpina nekilnojamojo turto agentūros, tad iškart surasite ir tarpininką, padėsiantį nupirkti norimą būstą. 

Jei turite pažįstamų, kurie žino, kas parduoda būstą, kreipkitės į juos, bet vis tiek rekomenduojama kreiptis į notarą, teisės konsultantą (pvz., advokatą), mokesčių konsultantą (it. commercialista), matininką (it. geometra), kurie padėtų paruošti dokumentus, tarpininkautų, būtų jūsų atstovai bendraujant su viešojo administravimo institucijomis, pardavėju, notaru ir pan. Žinoma, jei nemokate italų kalbos, būtina turėti patikimą vertėją. 

Prieš siūlydami kainą, būtinai patikrinkite būsto statusą (ar nėra hipotekoje, gyvenamasis būstas ar komercinės paskirties ir pan.), pasitikrinkite, ar nėra įsiskolinimų namo bendrijai (t. y. rekomenduojama susisiekti su pastato bendrijos pirmininku – it. Amministratore di Condominio).

Nuo ko priklauso būsto kainos?

–        Nuo vietovės 

–        Būsto tipo (vila, butas ir pan.)

–        Gyvenamojo ploto

–        Aukšto

–        Pozicijos saulės atžvilgiu

–        Langų ir grindų būklės

–        Sienų būklės

–        Sanitarinių patalpų būklės

–        Lifto (yra ar nėra)

–        Bendros pastato būklės ir pan.

Dažnai pardavėjas siūlo didesnę, nei yra rinkos kaina, tad reiktų žinoti, kokia yra tokio būsto rinkos vidutinė vertė. Nekilnojamojo turto agentai yra geras pagalbos būdas.

Būsto kainos Italijoje gali svyruoti nuo kelių dešimčių tūkstančių iki milijonų eurų, atsižvelgiant į vietovę ir būsto tipą bei būklę.

Kokia yra nekilnojamojo turto Italijoje įsigijimo procedūra?

Paprastai, įsigijimo procesą žymi trys dokumentai:

–        Pasiūlymas – kai raštu (kai kuriais atvejais – žodžiu) pateikiamas pasiūlymas dėl kainos ir mokėjimo sąlygų. Gali būti pasiūloma preliminari pirkimo/pardavimo sutartis, kurios tekste nurodoma: abiejų dalių vardai, pavardės, gimimo data ir vieta, būsto aprašymas, atitikimas standartams, sąlygų gyventi aprašymas, siūloma kaina, mokėjimo sąlygos, užstato suma ir kt.; pardavėjas gali priimti arba atmesti pasiūlymą.

–        Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis – įsipareigojama formaliai raštu, pervedamas užstatas (gali svyruoti tarp 10-30 % nuo būsto vertės), BET tai dar NĖRA įsipareigojimas pirkti. 

–        Notaro pirkimo-pardavimo sutartis – kai kuriais atvejais, parengęs sutartį, notaras persiunčia akto projektą pardavėjui ir pirkėjui. Tokiu būdu, pirkėjas, savo ruožtu, gali užsakyti vertimą į savo kalbą. Tačiau tokie atvejai nėra taisyklė. Pasak Italijoje gyvenančios ir dirbančios nekilnojamojo turto ekspertės Vitalijos Linkienės, jos rajone notarai sutarčių nesiunčia iš anksto, todėl privalomas vertėjo dalyvavimas pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo metu, kas notarui leidžia įsitikinti, jog pirkėjas supranta sutarties sąlygas, o pirkėjas turi galimybę paklausti. Sutarties pasirašymo metu, pirkėjui perduodamas turto nuosavybės pažymėjimo (it. certificato di proprietà) santrauka, o originalą, paprastai, notaras perduoda po maždaug dvidešimties dienų, mat būtina turto nuosavybės pažymėjimą įregistruoti Vietos Agentūroje (it. Agenzia del Territorio) ir tai, paprastai, kaip sako V. Linkienė, yra notaro funkcija.

Pasiūlymą ir/ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį paprastai parengia nekilnojamojo turto agentūra. Jie apsiima saugoti ir perduoti užstatą pardavėjui, teigiamo atsakymo atveju. Notaras paruošia notaro pirkimo-pardavimo sutartį. Užsieniečiams patartina pasinaudoti profesionalaus vertėjo paslaugomis.

Kokie yra mokesčiai valstybei?

–        Su įsigytu turtu susiję mokesčiai: registracijos mokestis, PVM mokestis, hipotekos ir kadastro mokesčiai.

Kai įsigyjama iš privataus asmens:

• preliminarios sutarties registracijos mokestis (kaip teigia V. Linkienė, tai yra fiksuotas 200 € mokestis ir 0,5 % nuo užstato sumos, kurią notaras grąžina pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo metu);
• nekilnojamo turto vienkartinis įsigijimo mokestis (9 % nuo būsto kadastrinės vertės, arba 2 %, jei įsigyjamas pirmasis būstas);
• kadastrinis mokestis (50 eurų vienkartinis mokestis);
• hipotekos mokestis (50 eurų vienkartinis mokestis)

Kai įsigyjama iš PVM mokėtojo (pvz., statybų įmonės), mokamas nekilnojamo turto vienkartinis įsigijimo mokestis (pagal DPR n.633/72), kuris yra 10 % dydžio nuo sutartos (ne nuo kadastrinės) turto vertės. Šis mokestis būna mažesnis (4 %), kai iš įmonės arba statytojo (statybų įmonės) įsigyjamas pirmasis būstas Italijoje. Tokiu atveju, hipotekos ir kadastro mokesčiai yra fiksuoti ir abu prilygsta 200 € kiekvienas.

Nekilnojamojo turto ekspertė V. Linkienė kviečia būtinai pasidomėti, ar namas parduodamas su žemės ūkio paskirties žeme. Tokiu atveju, mokamas 15 % mokestis nuo sutartos žemės vertės. Jei žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su kitų žemių naudotojų (ūkininkų) sklypu, šie naudotojai turi pirmenybės teisę įsigyti žemę. Siekiant išvengiant galimų būsimų teisminių procesų, būtina reikalauti pardavėjo pateikti šių naudotojų pasirašytą atsisakymo teisės įsigyti žemę dokumentą.

–        Su turto apmokestinimu susiję mokesčiai: IMU (nekilnojamo turto kasmetinis mokestis) ir (arba) TASI (nuosavybės teisės mokestis). Užsieniečiai, įsigyjantys turtą Italijoje, turi žinoti, jog būtina mokėti nuosavybės (turto) mokesčius (it. le imposte patrimoniali), vien dėl to, kad pirkėjas būtų pilnateisis savo turto savininkas. IMU, kaip teigia V. Linkienė, jei nėra pirmasis būstas, yra kasmetinis savivaldybės mokestis, varijuojantis skirtingose savivaldybėse, bet, dažniausiai, ribose tarp 0,8%-1,00 %, skaičiuojant nuo nuosavybės kadastrinės vertės. Yra ir kitų komunalinių mokesčių (pvz., TARI – mokestis už šiukšlių surinkimą, jeigu būstas yra bendrijos mokesčiai ir jie būna nuo 50 € ir daugiau kiekvieną mėnesį ir pan.). 

Mokesčių klausimams išspręsti rekomenduojama pasinaudoti vietinio buhalterio, mokestinių klausimų konsultanto (it. commercialista) paslaugomis.

Dokumentai, kurių reikia pasirašyti būsto pirkimo-pardavimo sutarčiai: 

–        Codice fiscale (atitikmuo būtų lietuviškas asmens kodas), kuris yra privalomas tiek Italijos, tiek užsienio, tame tarpe ir ES, piliečiams, nes įrašomas pirkimo-pardavimo sutartyje, o jį išduoda Agenzia delle Entrate (lietuviškai būtų Valstybinė mokesčių inspekcija);

–        Pasas ar asmens tapatybės kortelė

Pasirašant sutartį pas notarą, būtinas vertėjas, kai pirkėjas nemoka italų kalbos. Vertėjų paslaugų įkainiai priklauso nuo individualaus susitarimo.

Kaip galima apmokėti už įsigyjamą būstą?

–        Pervedant vietoje pinigus iš savo banko sąskaitos Italijoje į pardavėjo banko sąskaitą. Šio pasirinkimo nekilnojamojo turto ekspertė V. Linkienė siūlo vengti dėl aukščiausios rizikos.

–        Jei nėra banko sąskaitos Italijoje, būtina ją atsidaryti, pervesti pinigus iš savo sąskaitos užsienyje į banko sąskaitą Italijoje, o tada paruošti ir atsiskaityti su pardavėju banko čekiais (it. assegni circolari). Pasak V. Linkienės, toks būdas yra ne tik saugiausias, bet ir patogiausias, nes ateityje reikės apmokėti sąskaitas, todėl turėti individualią banko sąskaitą Italijoje yra labai patogu.

–        Pirkėjas gali paruošti įgaliojimą notarui atlikti šiuos veiksmus: pervesti pinigus į notaro banko sąskaitą (pagal 147/13 str. 1 pstr. 63-67 p.), notaras bus autorizuotas pervesti pinigus iš savo sąskaitos į pardavėjo banko sąskaitą arba atsiskaityti banko čekiais, atsižvelgiant į pirkimo-pardavimo sutarties punktus. Beje, kaip pažymi V. Linkienė, tokia notaro paslauga yra mokama.

Kokias kitas išlaidas reiktų nusimatyti papildomai?

Atlygis už tarpininkavimą nekilnojamojo turto agentūrai – vidutiniškai, apie 3,5-4 % nuo būsto vertės (pirkėjui), 2-3 % (pardavėjui). Pateiksiu praktinį pavyzdį iš vienos nekilnojamojo turto agentūros kainininko: nuo 4 % ir daugiau nuo būsto vertės mokestis pirkėjui ir pardavėjui atskirai. Kai būsto vertė mažesnė už 100.000 €, agentūros mokestis yra 4.000 € + PVM. Nekilnojamojo turto ekspertė V. Linkienė teigia, jog Pjemonto regione, kuriame ji gyvena ir dirba, paprastai, mokamas 3-5 % mokestis nuo sutartos būsto vertės ir, po lygiai, moka pirkėjas bei pardavėjas.

Notaro paslaugos – jo paslaugų įkainis priklauso nuo būsto kadastrinės vertės. Tarkime, jei būstas yra įvertintas:

–        nuo 5.000 € iki 25.000 €, notaro paslaugos gali būti įvertintos rėžyje nuo 5,99 % iki 16 %;

–        nuo 25.001 € iki 500.000 €, notaro paslaugos gali būti įvertintos rėžyje nuo 0,653 % iki 5,99 %;

–        nuo 500.001 € iki 1.000.000 €, notaro paslaugos gali būti įvertintos rėžyje nuo 0,44 % iki 0,653 %;

–        nuo 1.000.001 € iki 3.500.000 €, notaro paslaugos gali būti įvertintos rėžyje nuo 0,16 % iki 0,41 %.

Kokie yra įsipareigojimai, įsigijus pirmąjį nekilnojamąjį turtą Italijoje ir norint gauti su tuo susijusių lengvatų?

–        Lengvatos taikomos, kai įsigyjamas gyvenamosios paskirties būstas, kuris kadastre yra klasifikuojamas nuo A/1 iki A/11 kategorijomis (tai gali būti įvairūs būstai rėžyje nuo palėpės iki vilos ir kiekvienas priklauso skirtingai kategorijai);

–        Kai būstas nėra klasifikuojamas kaip prabangus būstas (pvz., netaikomos nuolaidos pilims, prabangiems butams ir pan.);

–        Kai pirkėjas įsipareigoja per 18 mėnesių perkelti savo nuolatinę gyvenamąją vietą (it. residenza) į savivaldybę, kurioje įsigijo turtą. Ši sąlyga kai kuriais atvejais sukelia papildomų teisinių kliūčių, nes Europos Sąjungoje galima tik viena registruota nuolatinė gyvenamoji vieta.

Kai kurioms kitą paskirtį turinčioms patalpoms taip pat gali būti taikomos lengvatos. Vienam pasirinktinai, turintiems C/2 kategoriją (rūsiui arba vienai palėpei), C/6 (garažas), C/7 (uždara ar atvira terasa). 

Taigi, norint pasinaudoti lengvatomis, būtina:

–        Įsipareigoti per 18 mėnesių perkelti ir užregistruoti nuolatinės gyvenamosios vietos (it. residenza) adresą toje savivaldybėje, kurioje yra įsigyjamas būstas. Svarbu žinoti, jog Italijoje viešosios policijos yra tikrinama, ar būsto savininkas tikrai gyvena nurodytu adresu. Pvz., šešių mėnesių laikotarpiu nuo tada, kai pateikiamas prašymas pakeisti nuolatinės gyvenamosios vietos adresą, vietiniai policininkai gali apsilankyti jūsų būste bet kuriuo metu ir neperspėję iš anksto;

–        Svarbu, kad savininkas neturėtų išskirtinių teisių ar kartu su sutuoktiniu į būstą, uzufrukto, panaudos, gyvenamosios vietos ar nuda proprietà teisės (t.y. teisės naudotis kitu būstu iki gyvos galvos) kitam būstui, kurį jis ar jo sutuoktinis įsigijo.

Straipsnis parengtas, remiantis specializuotų portalų informacija ir konsultuojantis su nekilnojamojo turto eksperte Italijoje Vitalija Linkiene (nekilnojamojo turto agentūra www.domusvita.it).

Vitalija Linkienė konsultuoja tautiečius visais nekilnojamojo turto įsigijimo Italijoje klausimais.

Viršelio nuotraukos autoriai: MeDis Project Photography